vergi: Konutlarda Net Alan Sorunu, Tarihsel Gelişimi ve Çözümü

Konutlarda Net Alan Tanımı:

KDV uygulamasında, Konut teslimleri üzerine yapılan ilk uygulama, 1985 yılında “net alan 150 metrekareye” kadar olan konutların tesliminde istisna getirilmesi şeklinde olmuştur.

Daha sonra, KDV Kanununda 2007 yılında yapılan değişiklikle bu istisna kaldırılmış, “net alanı” 150 m2 ye kadar olan konutların tesliminde indirimli oranda (%1) KDV uygulamasına geçilmiştir. Konutlardaki KDV oranı ile ilgili son düzenleme, 6322 Sayılı Kanunla yapılmış, Bakanlar Kuruluna arsa ve konutun bulunduğu yer ve “vergi değerini” esas alarak yeni KDV oranları belirleme yetkisi verilmiştir.

Bakanlar Kurulu da, yeni düzenlemenin kendisine verdiği yetkiyle, sadece “Büyükşehir Belediyeleri sınırları içerisindeki lüks veya birinci sınıf olarak yapılan inşaatlara” yönelik bir düzenleme yaptı.(2012/4116 Sayılı BKK)

Yeni düzenleme ile (yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projelerinde) yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde KDV oranı % 8,

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde KDV oranı % 18 oldu.

Bu uygulama halen devam etmektedir.

Konut teslimlerinde istisna uygulandığı dönemde KDV ye tabi olup olmama açısından, indirimli oran döneminde de KDV oranı açısından idare ile mükellefler arasında sürekli sorun yaşandı.

İdare, bu konudaki ilk belirlemeyi istisnanın başladığı dönemdeki uygulamalara yön vermek amacıyla 31.12.1984 tarihinde yayınlanmış olan 9 seri no.lu KDV tebliğinde yaptı.

Anılan tebliğdeki net alan tanımı “faydalı alan” olarak belirtilmiş, faydalı alan da “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır” şeklinde tanımlanmıştı.

Uygulama bu şekliyle sorun yaratmazken, Bakanlık 1988 yılında görüş değiştirdi ve

KDV uygulamasında da, “Konut İnşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi, Resim ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması Hakkındaki 2982 Sayılı Kanun” uygulamasında esas aldığı faydalı alan tanımını benimsedi.

Hatırlanacağı üzere, anılan 2982 Kanun kapsamında, konut inşaatının teşviki amacıyla 150 m2 denküçük inşa edilecek konutlarda harç, emlak vergisi, kredilerde BSMV istisnası gibi birçok muafiyet ve istisna getirilmişti.

2982 Kanun kapsamında esas alınan faydalı alan tanımı da 15.11.1968 tarih ve 13052 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan “Halk Konutu Standartlarındaki Esaslar” a bağlanmıştı.

İşte 30 no.lu KDV Genel Tebliğinde faydalı alan bu esaslara bağlı olarak yeniden tanımlandı vetebliğde aşağıdaki şekilde yer aldı:

“a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.

b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak,

- konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları;

-karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların

etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar;

-çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılankonutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler;

-bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık;

-bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler. “

Daha sonra, tüm KDV tebliğlerinin tek bir tebliğde toplanma çalışması sonucunda yayınlanan ve şu an için güncel olan KDV Genel Uygulama Tebliğinin “2.1.3” Bölümü”nde de aynı tanım korundu.

Ancak bu arada Maliye Bakanlığı, KDV oran tespiti ve iade uygulamalarında bu tanımları esas alırken imar ve ruhsat uygulamaları da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne paralel olarak yürümektedir.

Bu yönetmelikte ise, kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, faydalı alan içerisinde sayılmamaktadır.

Konu ile ilgili olarak Danıştay 4. Dairesinin 10.12.2014 tarih ve 2014/4835 sayılı kararı uyarında net alan tanımına ilişkin olarak (Davalı İdare tarafından tesis edilen Genel Uygulama Tebliği’nde net alana ilişkin yapılan düzenlemeyle birlikte, bir konutun katma değer vergisi uygulaması açısından ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre olmak üzere iki farklı ve birbiriyle çelişen “net alanı 150 m²’ye kadar konut” tanımlaması yapılmakladır. Bakanlar Kurulu kararıyla %1 oranında katma değer vergisine tabi olacağı belirtilen “net alanı 150 m²’ye kadar konut”un tanımlanmasında bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerekir. Zira, bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de bu yetkisi sınırsız olmayıp uzman kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması “idarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin, idare hukuku ilkesinin” bir gereği olup bu ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuka uyarlık görülmemiştir.) KDV uygulama genel tebliğinin 2.1.3” Bölümünün iptaline oy birliği ile karar vermiştir.

Yani şu an net alan tanımına göre bir karar verilmesi gereken idari bir işlem Maliye Bakanlığının tebliğdeki tanımına değil Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı uygulamasına göre (Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği)işlem yapılması Bahsi geçen Danıştay 4’ncü Dairesinin 2014/4835 Esas Sayılı Kararının sonucudur.

Buna göre İlgili Danıştay kararını dikkate alan Gelir İdaresi Başkanlığı net alan tanımının yapıldığı KDV Uygulama Genel Tebliğinin III-B 2.1.3. Net Alan bölümünü * 11 Seri No.lu Tebliğ ile iptal etmiştir.

Artık Net Alan tespiti Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği kapsamında yapılacak olup ilgili yönetmelik uyarınca Net alan tespitinde balkon ve teraslardan pay verilmediği gibi ortak alanlarda dahil edilmemektedir.

İlgili yönetmeliğin Tanımlar madde başlıklı 4. Maddesinin g bendinde;

ğ) Bağımsız bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olup, 23/6/1965 tarihli

ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,

1) Bağımsız bölüm brüt alanı: Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız

bölümün dış konturlarının çevrelediği alanı (Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış kontur, duvar orta

aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır. Bağımsız bölümün

içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu

katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur.),

2) Bağımsız bölüm genel brüt alanı: Bağımsız bölüm toplam brüt alanına bağımsız bölüme

ortak alanlardan düşen payların da eklenmesi suretiyle hesaplanan genel brüt alanı,

3) Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün

içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar arasında kalan temiz alanı (Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5

santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile

ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında

1.80 metre yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm

içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve

kazan dairesi dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri

gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün

eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız

bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması

halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı

bulunur.)

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde net alan şu şekilde tanımlanmıştır.

Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün