Konutlarda Net Alan Tanımı:
KDV uygulamasında, Konut teslimleri
üzerine yapılan ilk uygulama, 1985 yılında “net alan 150 metrekareye” kadar
olan konutların tesliminde istisna getirilmesi şeklinde olmuştur.
Daha sonra, KDV Kanununda 2007 yılında
yapılan değişiklikle bu istisna kaldırılmış, “net alanı” 150 m2 ye kadar olan
konutların tesliminde indirimli oranda (%1) KDV uygulamasına
geçilmiştir. Konutlardaki KDV oranı ile ilgili son düzenleme, 6322 Sayılı Kanunla
yapılmış, Bakanlar Kuruluna arsa ve konutun bulunduğu yer ve “vergi değerini”
esas alarak yeni KDV oranları belirleme yetkisi verilmiştir.
Bakanlar Kurulu da, yeni düzenlemenin
kendisine verdiği yetkiyle, sadece “Büyükşehir Belediyeleri sınırları
içerisindeki lüks veya birinci sınıf olarak yapılan inşaatlara” yönelik bir
düzenleme yaptı.(2012/4116 Sayılı BKK)
Yeni düzenleme ile (yapı ruhsatı
01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projelerinde) yapı ruhsatının
alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi
Kanunu’nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
a) Beşyüz Türk Lirası ile bin
Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde KDV
oranı % 8,
b) Bin Türk Lirası ve üzerinde
olan konutların tesliminde KDV oranı % 18 oldu.
Bu uygulama halen devam
etmektedir.
Konut teslimlerinde istisna
uygulandığı dönemde KDV ye tabi olup olmama açısından, indirimli oran döneminde
de KDV oranı açısından idare ile mükellefler arasında sürekli sorun yaşandı.
İdare, bu konudaki ilk
belirlemeyi istisnanın başladığı dönemdeki uygulamalara yön vermek amacıyla
31.12.1984 tarihinde yayınlanmış olan 9 seri no.lu KDV tebliğinde yaptı.
Anılan tebliğdeki net alan tanımı
“faydalı alan” olarak belirtilmiş, faydalı alan da “konut içerisinde duvarlar
arasında kalan temiz alandır” şeklinde tanımlanmıştı.
Uygulama bu şekliyle sorun
yaratmazken, Bakanlık 1988 yılında görüş değiştirdi ve
KDV uygulamasında da, “Konut
İnşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi, Resim
ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması Hakkındaki 2982 Sayılı Kanun”
uygulamasında esas aldığı faydalı alan tanımını benimsedi.
Hatırlanacağı üzere, anılan 2982
Kanun kapsamında, konut inşaatının teşviki amacıyla 150 m2 denküçük inşa
edilecek konutlarda harç, emlak vergisi, kredilerde BSMV istisnası gibi birçok
muafiyet ve istisna getirilmişti.
2982 Kanun kapsamında esas alınan
faydalı alan tanımı da 15.11.1968 tarih ve 13052 sayılı Resmi Gazete'de
yayımlanan “Halk Konutu Standartlarındaki Esaslar” a bağlanmıştı.
İşte 30 no.lu KDV Genel
Tebliğinde faydalı alan bu esaslara bağlı olarak yeniden tanımlandı vetebliğde
aşağıdaki şekilde yer aldı:
“a) Faydalı alan konut
içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak
duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde
gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek
suretiyle hesaplanır.
Ancak,
- konutlarda kapı ve pencere
şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları;
-karkas binalardaki kolonların
duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75
m.den yüksek terasların toplamının 2 m2'si çok katlı binalarda yapılan çekme
katların
etrafında kalan ve ticaret
bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen
teraslar;
-çok katlı binalarda genel giriş,
merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılankonutlarda
iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler;
-bodrumlarda konut başına bir
adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere
yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve
kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık;
-bina içindeki garajlar ile bina
dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı
alan dışındadır.
Bina dışındaki kömürlük ve
depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun
faydalı alanına dahil edilirler. “
Daha sonra, tüm KDV tebliğlerinin
tek bir tebliğde toplanma çalışması sonucunda yayınlanan ve şu an için güncel
olan KDV Genel Uygulama Tebliğinin “2.1.3” Bölümü”nde de aynı
tanım korundu.
Ancak bu arada Maliye Bakanlığı,
KDV oran tespiti ve iade uygulamalarında bu tanımları esas alırken imar ve
ruhsat uygulamaları da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Planlı Alanlar Tip
İmar Yönetmeliği’ne paralel olarak yürümektedir.
Bu yönetmelikte ise, kapı ve
pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman,
çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki
asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m.
yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız
bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi
alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi, faydalı alan içerisinde sayılmamaktadır.
Konu ile ilgili olarak Danıştay 4.
Dairesinin 10.12.2014 tarih ve 2014/4835 sayılı kararı uyarında net alan
tanımına ilişkin olarak (Davalı İdare
tarafından tesis edilen Genel Uygulama Tebliği’nde net alana ilişkin yapılan
düzenlemeyle birlikte, bir konutun katma değer vergisi uygulaması açısından ve
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre olmak üzere iki farklı ve
birbiriyle çelişen “net alanı 150 m2’ye kadar konut” tanımlaması
yapılmakladır. Bakanlar Kurulu kararıyla %1 oranında katma değer
vergisine tabi olacağı belirtilen “net alanı 150 m2’ye kadar
konut”un tanımlanmasında bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama
yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerekir. Zira, bu
hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na her ne
kadar tanımlama yetkisi verilmişse de bu yetkisi sınırsız olmayıp uzman
kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve
tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması
“idarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız
hareket edemeyeceklerine ilişkin, idare hukuku ilkesinin” bir gereği olup bu
ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuka uyarlık görülmemiştir.) KDV
uygulama genel tebliğinin 2.1.3” Bölümünün iptaline oy birliği ile
karar vermiştir.
Yani şu an net alan tanımına göre bir karar
verilmesi gereken idari bir işlem Maliye Bakanlığının tebliğdeki tanımına değil
Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı uygulamasına göre (Planlı Alanlar Tip İmar
Yönetmeliği)işlem yapılması Bahsi geçen Danıştay 4’ncü Dairesinin
2014/4835 Esas Sayılı Kararının sonucudur.
Buna göre İlgili Danıştay kararını dikkate
alan Gelir İdaresi Başkanlığı net alan tanımının yapıldığı KDV Uygulama Genel Tebliğinin III-B 2.1.3.
Net Alan bölümünü * 11 Seri No.lu Tebliğ ile iptal
etmiştir.
Artık Net Alan tespiti Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği kapsamında yapılacak olup ilgili
yönetmelik uyarınca Net alan tespitinde balkon ve teraslardan pay verilmediği
gibi ortak alanlarda dahil edilmemektedir.
İlgili yönetmeliğin Tanımlar madde
başlıklı 4. Maddesinin g bendinde;
ğ) Bağımsız bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başlı
başına kullanılmaya uygun olup, 23/6/1965 tarihli
ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini,
1) Bağımsız bölüm brüt alanı: Şaftlar, ışıklıklar, hava
bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız
bölümün dış konturlarının çevrelediği
alanı (Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış kontur, duvar orta
aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün
eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır. Bağımsız bölümün
içten bağlantılı olarak çatı araları
dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu
katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar
birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur.),
2) Bağımsız bölüm genel brüt alanı:
Bağımsız bölüm toplam brüt alanına bağımsız bölüme
ortak alanlardan düşen payların da
eklenmesi suretiyle hesaplanan genel brüt alanı,
3) Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı piyesleri ile
birlikte bağımsız bölümün
içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar
arasında kalan temiz alanı (Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5
santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva
payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile
ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki
asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında
1.80 metre yüksekliğinden az olan
yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm
içindeki otopark, sığınak, odunluk,
kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve
kazan dairesi dâhil edilmez. Açık
çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri
gibi en az bir cephesi açık olan
mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün
eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı
içinde değerlendirilmez. Bağımsız
bölümün içten bağlantılı olarak çatı
araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması
halinde bu katlardaki bağımsız bölüme
ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı
bulunur.)
Planlı
Alanlar Tip İmar
Yönetmeliğinde net alan şu
şekilde tanımlanmıştır.
Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı piyesleri ile
birlikte bağımsız bölümün
içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar
arasında kalan temiz alanı (Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5
santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva
payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile
ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki
asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında
1.80 metre yüksekliğinden az olan
yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm
içindeki otopark, sığınak, odunluk,
kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve
kazan dairesi dâhil edilmez. Açık
çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri
gibi en az bir cephesi açık olan
mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün
eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı
içinde değerlendirilmez. Bağımsız
bölümün içten bağlantılı olarak çatı
araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması
halinde bu katlardaki bağımsız bölüme
ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı
bulunur.)
Buna
göre Vergi İdaresinin konutlarda ki %1 - %18 ayrımında (Büyükşehir kapsamı
dışındakilerde) özellikle sorun teşkil eden Açık çıkmalar, balkonlar, zemin,
çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri
gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı
katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez.