OSB TAHSİS BELGESİNE DAYALI OLARAK OSB ARAZİLERİNİN SATIŞINDA KV 5/1-e ve KDV 17/4-r UYGULAMASI

Organize Sanayi Bölgelerinde firmalara tahsis edilen arazilerin, (arsa tahsis hakkının) satılması durumunda satışın katma değer vergisine (KDV) tabi olup olmadığı, tabi ise uygulanacak KDV oranı ve bu satıştan elde edilecek kurum kazancının 5 yıl süre ile fon hesabına ve şirket sermayesine ilave edilmesi halinde kurumlar vergisinden istisna olup olmayacağı konusunda tereddütler oluşmaktadır.

5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde; "Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75 lik kısmı kurumlar vergisinden müstesnadır.

            Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğratılmış sayılır.

            İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır." hükmü yer almaktadır.

            Öte yandan; konu ile ilgili olarak 3/4/2007 tarih ve 26482 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 1 Seri No.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin "5.6.2.2.1 Taşınmazlar" başlıklı bölümünde;

İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanununda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;

• Arazi,
• Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak sayılmıştır.

Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.

Fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının, tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik edilebilmesi mümkün olabilecektir.

Örneğin; organize sanayi bölgeleri tarafından verilen tahsis belgesine istinaden veya çeşitli nedenlerle iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanılan ancak, tapuda kurum adına henüz tescil edilmemiş bir taşınmazın tahsis belgesine dayanılarak veya zilyetliğin devri suretiyle satılması durumunda bir taşınmaz satışından bahsedilemeyeceğinden istisna uygulanmayacak, ancak, iki tam yıl kullanıldığı yukarıda yer alan açıklamalar çerçevesinde tevsik edilen taşınmazın tapuda kurum adına tescil edildikten sonra satılması halinde, satıştan elde edilen kazançlar bu istisna kapsamında değerlendirilecektir.

Denilmektedir.

Organize Sanayi Bölgelerinde tahsis edilen arsanın şirket adına tapuya tescil edilmeden satılması durumunda, bir taşınmaz satışından bahsedilemeyeceğinden söz konusu satıştan elde edilecek kazancın 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi uyarınca kurumlar vergisinden istisna edilmesi mümkün bulunmamaktadır. 

            Diğer taraftan; KDV Kanununun 17/4-r maddesi ile kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık gayrimenkul ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri KDV den istisna edilmiştir.

Organize Sanayi Bölgelerince firmalara tahsisi yapılan ancak tapuda firmanız adına henüz tescil edilmemiş olan arsaların tahsis hakkının tahsis belgesine dayanılarak satılması durumunda bir taşınmaz satışından söz edilemeyeceğinden, söz konusu işlemin gerek KDV Kanununun 17/4-r maddesindeki istisna hükmü kapsamında gerekse de KV’si kanunun 5/1-e bendi kapsamında istisna olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Firmaların bahse konu istisnalardan yararlanabilmeleri için, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının yapı inşaatı  ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik etmek kaydı ile tahsis belgelerinin tahsis tapu tesciline çevirdikten sonra satışının yapılması gerekmektedir.